2B yasasının yürürlüğe girmesinin ardından konu birçok yönüyle tartışıldı. Bu arazileri alıp ilerde satmak isteyenlerin hukuki boyutu da araştırması gerekiyor.
Kamuoyunda ”2B Yasası” olarak bilinen ”Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun”un geçtiğimiz ay yürürlüğe girmesinin ardından konunun birçok boyutuyla tartışıldığı ortamda, rayiç bedeli ödeyemeyecek olan hak sahiplerinin arazilerini satışa çıkarmasıyla yeni bir piyasa oluşurken, bu arazileri alıp ilerde satmak isteyenlerin hukuki boyutu da çok iyi araştırması gerekiyor.
İstanbul Emlakçılar Odası 2. Başkanı Nizamettin Aşa, konuya ilişkin yaptığı açıklamada, yaklaşık 4-5 yıldır gündemde olan 2B arazilerinin bu süre içinde zaten alım-satıma sahne olduğunu, bu işin bir piyasasının oluştuğunu söyledi.
Kanunda çok açık olmayan bir nokta bulunduğunu savunan Aşa, ”Diyelim ki ben bu araziyi peşin aldım. İkinci satış olacak mı? Bunda bir kısıtlama var mı yok mu, bu henüz net değil. Kanun, ne kadar zaman süre koydu? Kimse bu konuyu çok net bilmiyor, sorunun cevabına net cevap alamıyor” dedi.
”500, bin dönümlük arazi sahipleri satmayı düşünüyor”
Şu anda bir talep bulunduğunu, hatta 300, 500, bin dönüm gibi çok büyük 2B arazilerinde hak sahibi olan kişiler bulunduğunu ve bu kişilerin rayiç bedelin tamamını karşılamayacağı için satmayı düşündüğünü ifade eden Aşa, ”Alan kişi hemen devredebilecek mi veya kat karşılığı verebilecek mi? Yoksa belli bir zaman elinde tutma, devretmeme gibi bir durum mu söz konusu? Bunu henüz bilemiyoruz. Bu nedenle piyasada her kafadan ses çıkıyor. Bu nokta, net şekilde açıklığa kavuşursa insanlar önünü gördüklerinde mutlaka buna bir çözüm getireceklerdir” diye konuştu.
2B arazilerinde satış vaadine ilişkin engel bir durumun söz konusu olmadığının altını çizen Aşa, araziler belli bir dönem devredilemese de o zaman satış vaatlerinin gündeme gelebileceğini, imar mevzuatı uygun olan veya imar değişikliği söz konusu olabilecek arazilerin kat karşılığı verilebileceğini kaydetti.
”Su havzalarında binaların yıkıldığı unutulmamalı”
Her alınan 2B arazisi üzerinde istenildiği gibi tasarrufta bulunulamayacağının bilinmesi gerektiğine dikkati çeken Aşa, şöyle devam etti:
”İmarı yoksa, mesela bir su havzasındaysa, Boğaziçi ön görünümündeyse birşey yapamazsınız. İmara açıksa, bölgenin imarı değişiyor veya mevcut imarı varsa, geçmişten gelen hak alan kişiye de geçer. Buraların su havzasında yer alıp almadığı, imar değişikliği olup olmayacağına bakılması gerekir. Bazen mevcut neyse, mevcut bile elden kaçırılabilir. Geçmişte su havzalarındaki binaların, evlerin yıkıldığını unutmamak gerekir. Tabii ki profesyonelce al-sat yapanlar bir arazinin durumunu biliyordur. Ancak bundan yararlanmak isteyen bir vatandaşın kesinlikle alacağı arazinin imar durumuna, imarı yoksa planlamasına bakması gerekir. Bunlara bakılmadan gözü kapalı alınırsa ilerde başı ağrıyabilir.”
İmara açık olan veya imara açılma ihtimali bulunan 2B arazilerinin rayiç bedellerinin de buna paralel olarak yüksek olacağını belirten Aşa, bu konuda esas zor durumda kalacak olan kesimin mevcudu değişmeyecek bölgelerdekiler olduğunu, buralarda vatandaşların birçoğunun, geçmişte hak sahipliğinde bulundukları yerler için bedel ödediklerini söyledi.
Nizamettin Aşa, 2B arazilerinde yapılabilecek satış vaadinin ise bir sözleşme olduğuna, kesin mülkiyet hakkı getirmeyeceğine dikkati çekti.
”Yüzde 70 oranı insanları demoralize etti”
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya da 2B arazilerinde insanların ödenecek bedelleri bölgesel bazda değerlendirmesi gerektiğini, önümüzdeki dönemlerde hak sahibinin arazisi eğer gelişmeye açık yerdeyse bunun dikkatten kaçırılmaması gereken bir nokta olduğunu söyledi.
2B arazilerinin çoğunun muhtar tapulu veya işgal konumundaki yerler olduğuna işaret eden Gökkaya, ”2B Yasası olarak bilinen Kanun’un yürürlüğe girmesiyle başlayan sürece aslında vatandaşla devletin barışması diyebiliriz” dedi.
Gökkaya, 2B arazilerinin satışından elde edilecek gelirin büyük kısmının Türkiye’de kentsel dönüşümde kullanılacak olmasından dolayı, sürecin sektöre finansal açıdan bir kaynak sağlayacağını vurguladı.
Ödeme güçlüğü çekecek vatandaşların özellikle kamu bankalarının kredi imkanlarından faydalanabileceğini belirten Gökkaya, ”Ödeyemeyecek durumda olanlar arazilerini eğer kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla vereceklerse, kurumsal ve markalı konut üreticilerini tercih etmeleri doğru olur. Markalı konutlarda yüzde 2-3 oranında daha az alsalar bile hem ilerde bu konutları satmaları daha kolay olacak, hem de taahhüt edildiği sürede bitirilecektir” diye konuştu.
GYODER Başkanı Gökkaya, 2B konusunda arsa sahipleri ve devlet açısından beklentilerin örtüşüp örtüşmeyeceği noktasında soru işaretleri bulunduğuna dikkati çekerek, ”Birçok arsa sahibi değerlerin yüksek olduğundan bahsediyor. Çoğu yüzde 70 oranında fiyatla satılacağını beklemiyordu. Bu, biraz insanları demoralize etti. Ama devlet de uzun süre orada oturmuş ve hiçbir şekilde vergisini vermemiş, bir şekilde de bazı yerlerde işgalci olarak oturmuş insanlar olduğu için adaletli bir şekilde bu işi yapmak istiyor” yorumunu yaptı.
AA
