2644 SAYILI TAPU KANUNU
Kanun NO: 2644
TARİHİ :22/12/1934
Resmi Gazete Tarihi:29/12/1934
Resmi Gazete Sayısı:2892
Madde 1 – Gayri menkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, hususi idareye ait ise vali, evkafa ait ise evkaf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye reisi, köye ait ise muhtar ve mahsus kanunla teşekkül etmiş diğer hükmi şahıslara ait ise bunların kanuni mümessilleri salahiyetlidirler. Bu mümessillerin salahiyetlerini kullanma şeklini gösteren kanunlar hükmü yerinde durmaktadır.
Madde 2 – Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salahiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.
Madde 3 – Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına müsteniden sahiplendikleri gayri menkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Hükümetin izni alınmak şartı ile müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil olunabilir.
Madde 4 – Madenlerin tesciline ait muamelelerde mahsus kanun ve nizamlarına göre verilecek belgelerin İktisat Vekaletince tasdik edilmiş olması şarttır.
Madde 5 – (Mülga: 4/11/1990 – 3678/31 md.)
Madde 6 – (Mülga: 11/6/1945 – 4753/64 md.)
Madde 7 – (Mülga: 16/2/1995 – 4070/15 md.)
Madde 8 – Denizden doldurulmak istenilen yerler için o yerin en büyük mal memurundan izin almak lazımdır. Bu izin doldurulacak yer belediye sınırı içinde ise belediyenin, limanı da alâkadar ediyorsa liman dairesinin veya deniz ticareti idaresinin ve müstahkem mevki kumandanlığı olan yerlerde müstahkem mevki kumandanlığının muvafakatları alındıktan sonra 3 yıl müddetle verilir. Belediye sınırı dışında ise alâkalarına göre vilâyet veya kaza idare heyetlerinin muvafakatı alınır. İzinle doldurulan bu yerler izin veren dairelerden alınacak belgeler üzerine değer baha aranmaksızın dolduran namına tapu sicillerine geçirilir. Üç yıl içinde makbul bir özür olmaksızın doldurma işini bitirmeyenlerin bu yerlerden eli çektirilir.
Madde 9 – İzinsiz doldurulmuş olan yerlerin tescilinde mahzur olmadığı alakalı daire ve heyetlerce kabul olunursa doldurulan yerlerin doldurulmuş olduğu halindeki değer bahasının onda biri alınmak şartı ile dolduran namına tescili yapılır.
Madde 10 – Deniz kıyısında teressübattan veya denizlerin med ve cezrinden dolmuş yerlerin satılmasında mahzur olmadığı sekizinci maddede yazılı alakalı dairelerce bildirildiği takdirde o yerlerin kendi gayri menkulüne bitişik olan kısmını o gayrimenkul sahibinin kendisine yapılacak tebligattan itibaren iki sene içinde takdir olunacak değer baha ile almağa hakkı vardır. Bu yerleri satın alanların o yeri korumak için rıhtım inşası hakkı olacaktır.
Madde 11 – Sahipli bir gayri menkulün önü veya bitişiği doldurulmak istenildiği takdirde sahibinden başkasına izin verilemez. İzinsiz olarak sahibi tarafından doldurulan böyle bir yerin tescilinde mahzur olmadığı alâkalı daire ve heyetlerce bildirildiği takdirde doldurulan yerin doldurulmuş olduğu haldeki kıymetinin onda biri alınıp dolduranın veya dolduranın yerine geçenin namına asıl mülkü ile birleştirilerek tescil olunur.
Devlet, vilâyet, belediye veya köy meclisince sıhhi, içtimai veya iktisadi sebeplerle yapılacak doldurma işlerinde yukarıdaki fıkrada yazılı gayrimenkul sahiplerine doldurmağa yetecek mühlet verilerek doldurma teklif olunur. Bu müddet içinde doldurmadıkları takdirde bu hakları kalmaz.
Madde 12 – Bir gayrimenkulun önünde veya bitişiğinde olup ta sahibi tarafından doldurulmak istenilen yerin doldurma işi bitirilmeksizin o gayrimenkul bir başkasının mülkiyetine geçer veya ayni bir hakla takyit olunursa, başka suretle mukavele bulunmadığı takdirde bu muamele işin şartları mahfuz olmak üzere doldurulan yerde de sâri olunur.
Madde 13 – Devletçe veya vilâyet ve belediyelerce yapılan liman, dalgakıran, inşaatıile temizleme ve taramadan meydana gelecek arazi hususi kanunlarındaki hükümlere bağlıdır.
Madde 14 – 8, 9, 10, 11 ve 12 nci maddeler hükmü bataklık olmayan göl ve nehir kenarlarında da caridir. Şu kadar ki nehrin asıl yatağını ve suların akıntısını bozmadığı ve alt taraflara ve başkalarına mazarrattı olmayacağı hakkında fenni rapor aranır.
Başlı başına tasarruf olunabilecek deniz, göl veya nehir metrukâtı bulunan sahipsiz yerler sahipli bir gayri menkulün önünde veya bitişiğinde bulunursa o gayrimenkul sahibine değer baha ile satın alması teklif olunur. Bir yıl içinde talip olmadığı takdirde başkalarına satılır.
Bu yerler başlı başına tasarruf olunmayacak halde ise takdir olunacak değer baha ile bitişiğindeki gayrimenkul sahiplerine temlik olunarak kendileri borçlandırılır.
Göl veya nehrin istilâ veya tahrip ettiği yerlerin sahiplerine Kanunu Medeninin 636 ve 637 nci maddeleri hükmü yerinde durmak üzere mukabil tarafta bu sebeplerden meydana gelmiş arazi var ise muadili parasız verilebilir.
Madde 15 – (Birinci fıkra Mülga: 18/1/1950 – 5516/12 md.)
Sahipli arazide husule gelen bataklıkların sıhhi sebeplerinden dolayı kurutulması zarureti tahakkuk edince Devlet veya vilâyet tarafından verilecek müsait bir mühlet içinde sahipleri kurutmadıkları takdirde o bataklık Devlet veya vilâyet tarafından kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafına iştirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Masrafa iştirak etmeyenlerin arazisi kurutanın mülkü olur. (Değişik: 18/10/1962 -79/1 md.) Bu takdirde, gayri menkulün bataklık halindeki gerçek karşılığı olarak arazi sahibine ödenecek bedelinin tespitinde 6830 sayılı İstimlâk Kanunu hükümleri uygulanır.
Madde 16 – Hususi kanunlarında müsaade edilenleri hariç olmak üzere Devlete, belediyelere ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz ve hususi bina yapılamaz. Şahıslara ait ormanlarda dahi ait olduğu vekâletten izin alınmadıkça tarla açılamaz.
Madde 17 – Erbabı vukufa takdir ettirilen değer bahaların ikinci derecede tasdiki belediyelerce seçilecek iki zatın da iştirakiyle mahalli idare heyetlerine aittir.
Madde 18 – Bu kanunda yazılı vergi kıymetleri 1837 numaralı Bina Vergisi ve 1933 numaralı Arazi Vergisi Kanunları mucibince vergiye matrah olan kıymettir.
Madde 19 – Değer bahalar müsavi taksitlerle beş yıl içinde vergi ile birlikte Tahsili Emval Kanununa göre tahsil olunur. İki seneye ait taksit ödenince gayrimenkul sahibi namına tescil edilir ve geri kalan taksitler için o gayrimenkul ipotekli olur.
Madde 20 – Bu kanunun neşrinden evvel muamelesi bitipte tahakkuk ettirilmiş olan değer bahalar dahi 19 uncu maddede yazılı şekilde taksitle tahsil olunur.
Madde 21 – Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.
Madde 22 – Kadastro veya tapu tahriri yapılmış olan yerlerle tapu senet veya kayıtlarına sahiplerinin fotoğrafı yapıştırılmış olan gayri menkullerin vuku bulacak tasarruf muameleleri için belediye veya köy ilmühaberleri aranmaz. Kanunu Medeninin mer\’iyeti tarihine kadar musakkaf ve hükümde olan bağ ve bahçe ve arsaların on beş, diğer arazinin on seneden daha az bir müddet içinde husul bulmuş olan iktisap sebeplerine veya Kanunu Medeninin meriyetinden sonra düşürülmüş olan kayıtlara müstenit tasarruf muameleleri için dahi böyle yapılır. Ancak bu muamelelerde kayıt sahibinin fotoğraf vermesi ve bu fotoğrafın kayda yapıştırılması lâzımdır.
Bu çerçeve dışında kalan muamelelerle 2 nci fıkradaki hallerde fotoğraf veremeyenler için gayri menkulün sahibi olduğuna ve başkasının alakası bulunmadığına dair belediye veya köy ilmühaberi almak lâzımdır.
Madde 23 – İlmühaber alınması lâzım gelen muameleler için belediye veya ihtiyar meclisi ilmühaberi tasdikten imtina ederse bu imtina sebeplerini şerh ile izaha mecburdur. Bunu yapamazsa hakkında kanuni takibat yapılır.
Tapu idareleri yapacakları tetkik ve tahkik üzerine bu sebeplerin kanuni olmadığını anlarlarsa işi tapu komisyonuna verirler. Komisyon da sebeplerin kanuni olmadığına karar verirse tapu idarelerince muamele yapılır. Aksine karar verirse tapu idareleri 1515 numaralı kanunun şumülü dışındaki hallerde alâkalıyı mahkemeye gönderir. Kaza tapu komisyonlarının kararlarına karış alakalıların vilâyet tapu komisyonlarına itiraz hakları vardır.
Madde 24 – Köylerde bulunan metruk ve kimsesiz mezarlıklarla vakfa ait umumi mezarlıklar köyün manevi şahsiyeti namına tescil olunur.
Madde 25 – 1580 sayılı Belediye Kanununun 159 uncu maddesi ile 2510 sayılı İskân Kanununun 21 inci maddesi dışında kalan mera, baltalık gibi köy orta malı sayılan yerlerin tescili ve alım satım şekilleri hakkında hususi hükümler konulacaktır.
Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954 – 6217/1 md.)
Mülkiyete, mülkiyetin gayri aynı haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayri menkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesinin temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından tanzim edilir.
Alâkalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur.
(Ek:02.04.1998-4358/3 md) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.
(Değişik: 6/3/1981 – 2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan memur ve tapu sicil muhafızı imzalar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır. 11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır.
Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re\’sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taalluk ettiği gayri menkulün sonraki maliklerini de ilzam eder.
Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.
Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re\’sen terkin olunur.
(Ek: 26/4/1984 – 3000/1 md.) Konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkârlara konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum veya kuruluşlarınca (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil) açılacak kredilere karşılık teminat gösterilen gayri menkullerin ipotek işlemleri, resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, ilgililerin talebi üzerine, tapu sicil muhafızlıklarınca tapuya tescil edilir.
(Ek: 12/3/1985 – 3163/1 md.) Tarımsal kredi sebebiyle bankalar veya kamu kurum ve kuruluşları lehine teminat olarak gösterilen gayri menkullerin ipotek işlemlerinde de bu usule uyulur.
Madde 27 – Tapu Sicil Muhafız veya memurları tarafından yapılan resmi senetlere iki tarafın ve tapu senetleriyle akte müstenit olmayan iktibaslarda kayıtlara sahibinin 6×4 büyüklüğünde ve mümkün olan yerlerde fotoğrafları yapıştırılır. Bu imkânı idare heyeti tayin eder. Tapu sicil muhafızları veya memurları da küçüklük ve sair makbul mazeretleri göz önüne alabilirler.
1515 numaralı kanunun şümulüne girmeyen fotoğrafsız tapu kayıt ve senetlerine fotoğraf yapıştırılmak istenildikçe tapu memurluğunca hüviyet bilinmeyenler için hüviyetleri tasdik ettirilerek fotoğraf yapıştırılır.
Madde 28 – Akte ve tescile müteallik tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz.
Madde 29 – (Mülga : 25/2/1952 – 5887/126 md.)
Madde 30 – Plan ve resmi mesahaya istinat etmeyen gayrimenkul mallarda eskiden beri malum ve muayyen olan hududa itibar olunur. Borçlar Kanununun 215\’inci maddesi hükmü yerinde durmaktadır.
Madde 31 – (Değişik: 25/1/1950-5520/1 md.)
Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp ta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicile karar veçhile kaydolunur.
Mahkeme gayri menkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.
Madde 32 – Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayri menkullerin gerek kazaen ve gerekse rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup ta tapu fen memuru bulunan yerlerde plan ve haritaya bağlı olmayan gayri menkullerin parçalara ayrılmasında harita yapılır. Belediye sınırları dışında bulunan gayri menkullerden kazai şekilde parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hakimin takdirine bağlıdır.
Madde 33 – Kanunu Medeninin 934, 935 inci maddelerine göre sicillin tashihine ve bir ayni hakkın sükut edip etmediğinin tayinine dair tapu sicil muhafız veya memuru tarafından mahkemeye yapılacak müracaatlar ve bunun üzerine verilecek kararlardan bir güna harç ve resim alınmaz ve bunlara damga pulu yapıştırılmaz.
Madde 34 – Bedelli âkitlerde ve bir akdin yapılması diğerinin yapılmış olmasına bağlı olan hallerde alakalılar tapu sicil muhafız veya memurunu yedi adil yapabilirler. Bu takdirde memur tarafından paranın hak sahiplerine verilmesi Akitlerin tamam olmasın bağlıdır. Akitler tamam olmazsa memur parayı kimden almış ise alâkalılar dağılmadan huzurlarında derhal ona geri verir ve taalluk ettiği muameleleri bozar.
Madde 35 – Tahdidi mutazammın kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartıyla yabancı hakiki şahıslar Türkiye\’de gayrimenkul mallara temellük ve tevarüs edebilirler.
(Ek fıkra: 21/6/1984-3029/1 md.; iptâl: An. Mah. 13/6/1985 tarih ve E. 1984/14, K. 1985/7 sayılı Kararı ile)
(Ek fıkralar: 22/4/1986 – 3278/1 md.; iptâl: An. Mah 9/10/1986 tarih ve E. 1986/18, K. 1986/24 sayılı Kararı ile)
Madde 36 – Yabancı hakiki şahıslar bir köye bağlı olmayan müstakil çiftçilere ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan çoğuna ancak hükümetin izniyle sahip olabilirler. Kanuni miras bu hükümden dışarıdır. Adı geçen çiftliklere ve arazinin otuz hektardan ziyadesine vasiyet suretiyle veya mensup mirasçı sıfatıyla yabancı hakiki şahısların sahip olabilmesi de hükümetin iznine bağlı olup izin verilmezse çiftlik ve bu fazla miktar tasfiye suretiyle bedele çevrilir.
Madde 37 – Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salâhiyetli makamlarından verilip de Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır.
Madde 38 – 8 cemaziyülevvel 1275 tarihli tapu nizamnamesi ve zeyillerinin ve 28 recep 1291 tarihli emlâk nizamnamesinin ve 7 muharrem 1293 tarihli arazi hakkındaki fıkaratı nizamiyenin ve 8 recep 1276 tarihinde iradesi çıkmış olan tapu senedatı hakkındaki talimatnamenin ve 28 recep 1276 tarihinde iradesi çıkmış olan tarifnamenin ve emvali gayri menkullerin tasarrufuna dair 3 mart 1329 tarihli muvakkat kanununun ve defter hane idarelerinin teşkilat ve tensikatına dair 17 Temmuz 1323 tarihli nizamname ile zeyillerinin ve emvali gayrimenkul erin muamelâtı tasarrufiyesinde tapu senedatı ile kayıtlarına alâkadarının fotoğrafları yapıştırılmasına dair 30 kânunusani 1926 tarihli kanunun Kanunu Medeni ile Kanunu Medeninin tatbikine ait kanun ve Borçlar Kanunu ile ortadan kalkmamış olan hükümleriyle başka kanunların bu kanuna uygun olmayan hükümleri kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1 – (2644 sayılı Kanunun numarasız Muvakkat maddesi olup teselsül için numaralandırılmıştır.)
Bu kanunun mer\’iyetinden evvel açılarak tarla veya bağ ve bahçe haline konulmuş olup ta henüz muamelesi bitmemiş yerler hakkında da bu kanunun 6 ıncı maddesi hükümleri tatbik olunur. Madde 39 – Bu kanun hükümleri, neşrolunduğu tarihten itibaren yürümeğe başlar.
Madde 40 – Bu kanun hükümlerini Adliye, Dahiliye, Maliye Bakanları yerine getirir.
