6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanunun yürürlükten kalkmasıyla birlikte kira ilişkilerinde bir takım yenilikler içeren 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmaya başlandı.
– YILLIK KİRA ARTIŞI:
6098 sayılı yasaya göre; kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda kira bedelindeki artışın önceki yılın üfe artış oranını geçemeyeceğini belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, kira sözleşmesinin ilk 5 yılı için aynı durumun geçerli olduğunu, 5. yılın sonunda ise tarafların hakimden yeni artış oranını belirlemesini isteyebileceklerini belirtti.
– KİRA BEDELİ DÖVİZ CİNSİNDEN KARARLAŞTIRILMIŞSA:
Gerek 6507 sayılı yasanın geçici 7. maddesinde, gerekse yeni düzenlenen 6098 sayılı yasada belirtilen bir diğer husus ise; “kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde 5 yıl boyunca kira bedelinde artış yapılamayacaktır. Bu süreçte yabancı para cinsinde olağanüstü bir kur artışı olması halinde ise kiracıya dilerse indirim isteme, dilerse de kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır.”
Av. Emre Alcan, kira sözleşmesinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmeler hakkında şu açıklamalarda bulundu; “2000’li yıllar öncesinde dövizde hemen hemen her sene %100’e yakın bir artış olmaktaydı. Bu sebeple yabancı para cinsinde kararlaştırılan kira sözleşmelerinde kira artışına getirilecek kısıtlama makul karşılanabilirdi.
Ancak bugün, gayrimenkulun değeri döviz bazında her sene artarken, kira bedelinin 60 ay boyunca sabit kalması amortisman süresini olumsuz etkileyecek ve konutun, gayrimenkul yatırımcısı tarafından daha az tercih edilmesine sebebiyet verecektir. Günümüzde yıllık kur artışı oranının çok düşük olması karşısında, kira bedeli artışına getirilen bu sınırlama taşınmaz sahiplerini mağdur edecektir.
Yargıtay’ın da bu görüşümüzü destekleyerek yabancı para cinsinden olan kira sözleşmelerinde dahi kira bedelinin artmasına imkan tanıyan kararları bulunmaktadır.”
– MUACCELİYET ŞARTI:
6098 Sayılı Yasa’nın getirdiği yeniliklerden biri de; Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda dönem sonuna kadarki kira bedellerinin muacceliyet kespedeceğine ilişkin sözleşme maddesinin geçersiz olacağıdır. Ancak, kiralananın işyeri olması ve kiracının tacir olması istisnai bir durumdur.
– KİRALAYANA SÖZLEŞMEYİ FESİH HAKKI:
Yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı yasaya göre, Kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesi kiralayana sözleşmeyi sonlandırma hakkı vermezken, 6098 sayılı Yasa’ya göre 10. yılın bitimine en az 3 ay kala bildirimde bulunmak şartıyla kiralayana fesih hakkı tanınmıştır.
Av. Emre Alcan
Gayrimenkul Hukukçusu
