Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği’nin (GYODER), ülkemiz gayrimenkul sektörüne ilişkin “2012 Yılı Genel Değerlendirmesi ve 2013 Yılı Öngörüleri”, 26 Aralık 2012 tarihinde bir basın toplantısı ile kamuoyu ile paylaşıldı.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği’nin (GYODER), ülkemiz gayrimenkul sektörüne ilişkin “2012 Yılı Genel Değerlendirmesi ve 2013 Yılı Öngörüleri”, 26 Aralık 2012 tarihinde bir basın toplantısı ile kamuoyu ile paylaşıldı.
(İlgili tablo için tıklayınız…)
Derneğin açıklama ve taleplerinin ne anlama geldiğini doğru kavrayabilmek için öncelikle sektörün içinde bulunduğu duruma kısaca göz atmakta yarar bulunmaktadır.
2012 yılının, İMKB’ gayrimenkul sektörü açısından çok başarılı geçmediğini belirterek başlayalım. 2005-2011 yılları arasında büyümenin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat/konut sektörü bu özelliğini 2012 yılında sürdüremedi. Sektör temsilcilerinin verdiği rakamlara göre,2012 yılı sonu itibarıyla, sektörün elinde yaklaşık 800 bin ila 1 milyon adetlik satılamamış yeni konut stoku birikmiş durumda.
Satışların beklendiği gibi olmaması, sektöre yeni para girişini kısıtlamış, satılamayan konutlardan dolayı sektör ciddi oranda bir stok maliyeti üstlenmek zorunda kalmıştır. Sektörün 2013 beklentisi konut almayı yeniden cazip hale getirecek idari ve mali önlemlerin alınması, konut satışlarının artması, mevcut stokun eritilmesi.
Yukarıda link verdiğimiz GYODER açıklamaları, mevcut duruma ve sektörün bu yıl için beklentilerine ilişkin tespitlerimizle örtüşmektedir. Gayrimenkul sektörünün beklentisi, geçen yıl ertelendiği varsayılan talebin, vergi avantajları ve daha da düşeceği varsayılan faizin de olumlu etkisiyle yani banka kredileriyle bu yıl gerçekleşmesidir.
ABD Merkez Bankası kaynaklı, küresel likiditeyi doğrudan ve olumsuz etkileyen haberler (http://www.bloomberght.com/yorum/cuneyt-basaran/1279417-fed-oyunun-kurallarini-degistiriyor-mu) ile kredi hacmindeki genişleme konusunda iyice hassas hale gelen ve en ufak bir genişlemede büyüme trendine giren cari açığın gündeme getirebileceği dış finansman ve borcun sürdürülebilirliği sorunları bu beklentilerin gerçekçiliğini tartışılır hale getirmektedir.
Yabancıya gayrimenkul satışında mütekabiliyetin kaldırılması sektörü yeterince canlandıramadığından olsa gerek, ev alana oturma izni verilerek promosyon yapılması durumunda, yabancıya satılacak konut sayısının artırılabileceği söyleyen sektörün bu varsayımının da, mevcut küresel koşullarında beklenen sonucu vereceği kanısında değiliz.
Geçen 6-7 yıl, konut talebinin niteliği (konutun fiziki özellikleri, yeri ve hane halklarının gelir düzeyi) dikkate alınmaksızın, “ne yaparsak yapalım, istediğimiz fiyattan satarız” anlayışıyla üretilen ve satış sonrası alıcıları ciddi maddi yükümlülüklerle karşı karşıya bırakan “yeni” tip konutların vatandaşın yaşam tarzı ve kesesine uygun olmadığını ortaya koymuştur.
Geçen yıl ertelenen bir talep olduğu ve bu talebin bu yıl geçekleşeceği beklentisi nesnel gerekçelerden yoksun görünmektedir. Geçen yıl olduğu varsayılan talebin konut tercihi ve maddi koşullarının ne olduğu, bu talebin niçin ertelendiği, ertelemeye karar verenlerin, hangi değişikliklere bağlı olarak bu yıl beklemekten vazgeçecekleri açık ve net olarak ortaya koyulmaksızın yapılan bu tür tespitlerin, beklenti yaratma/yönlendirme dışında bir anlamı olmadığını düşünenlerdeniz.
Ertelenmiş talep olduğunu dille getirenlerin bu iddialarını somut verilerle desteklemeleri, hangi toplumsal sınıfın hangi gerekçeyle bu talebi oluşturacağını daha açık bir şekilde toplumla paylaşmaları gerekmektedir. Hemen hepsi birbirini tekrar eden, yaratıcılıktan yoksun reklamlarla olmayan talebin yaratılabileceği, bu yönlendirmenin yapılabileceği kanısında değiliz. Yapılması gereken arzın, talebin alım gücü ve istekleriyle uygun hale getirilmesidir.
GYODER’in önümüzdeki yıla ilişkin beklentilerini ortaya koyduğu açıklamalarında sıklıkla, vergi istisnaları vb. yeni kamusal destekleri talep ederek, kendi kar hadlerinden fedakarlık yapmaksızın konut fiyatlarında indirim sağlayarak, konutların vatandaşa maliyetini düşürmek, bu yolla konut talebini cazip hale getirme istekleri ise dış kaynağa bağlı büyüme-cari açık kıskacına sıkışmış bir ekonomik yapıda gerçekçi ve doğru değildir. Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in, bütçe açıkları/bütçe disiplini konusundaki bizce olumlu hassasiyeti bütçe dengelerini bozabilecek bu türden beklentilerin önündeki en büyük engeli oluşturmaktadır.
Sektördeki talep sorununu çözmek, satışları artırmak, stokları eritmek amacıyla gündeme getirilen önerilerin/taleplerin, ülkemiz kentlerine, kentte yaşayan insanların hayatlarına ve ülke ekonomisine etkilerinin neler olabileceği konusu işin diğer ve bizce en hayati yönü.
GYODER ve benzeri sektör temsilcilerinin, benzer nitelikteki önerilerinin kentlerimiz, insanlarımız ve toplumun geneli için olumlu sonuçlar yaratacağı kanısında değiliz. Bir yandan serbest piyasa derken diğer yandan kamu kaynaklarının (vergi muafiyeti, ucuz arsa, vb) sektöre tahsisini isteyerek yanlış yatırımların faturasının tüm topluma ödetilmek istenmesinin doğru olmadığı açıktır.
Toplum/kamu yararı amaçlı planlama yerine “piyasa bazlı planlama”nın, yani plansızlığın önerilmesi kentlerimizde zaten zor olan yaşam koşullarını daha da zorlaştıracak, kentsel yatırımların (altyapı, ulaşım, vb.) maliyeti artarken, kentlerde yaşam daha zor ve daha pahalı hale gelecektir.
“Finansman yetersizliği olan konut sektörünün, derinleşmesi ve sağlıklı büyüyebilmesi için önemli sermaye kaynağı yaratan maketten satışa ihtiyacı bulunmaktadır” diyerek sektörün içinde bulunduğu finansman koşullarını/öz sermaye yetersizliğini net olarak ortaya koyan GYODER Başkanı’nın ağzından, konut satışlarının Tüketici Yasası kapsamından çıkarılarak, maketten konut alan insanların, bu insanların parasıyla müteahhitlik yapmaya kalkışan müteahhitlerin insafına terkedilmesinin talep ediliyor olması, konut ihtiyacı olan vatandaşların mevcut haklarının ellerinden alınması, tüm birikimlerini barınacak bir konut için seferber eden, üstüne üstlük ciddi borçlar üstlenmek zorunda kalan tüketicinin, müteahhit karşısında savunmasız hale gelmesi sonucunu doğuracaktır.
Plan kararlarının, müktesep imar hakları olarak tanımlanarak uluslararası finans piyasalarında satılabilir şekilde menkulleştirilmesinin yolunun açılması ise bizce sakıncaların en önemlisi. Bu yolla amacı toplum yararı ve daha yaşanabilir kentler yaratmak olması gereken planlama bu niteliğini yitirecek, sermayenin çıkarlarını garanti altına alan belgeler haline dönüşecek, amacı rantı garantiye almak olan bir “planlama” yerel siyasetin toplum yararını koruma misyonunu ve yerel demokrasiyi geliştirici niteliğini bütünüyle ortadan kaldıracak, yerel meclisler kamu yararının takipçisi olmaktan çıkararak, küresel ölçekte gerçekleşecek rant paylaşımının kurumsal aracı haline gelecektir.
Ahmet Müfit
Odatv.com
