Türkiye, Kentsel Dönüşüm’le tepeden tırnağa yenileniyor, afet riski taşıyan konutlardan da kurtuluyor. Peki, dönüşüm nasıl olacak? Yıkım kararı için kriter ne olacak? Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak, merak edilen sorulara cevap verdi…
Kentsel dönüşümde yıkımlar, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın vurduğu balyozla başladı. Bina ve konut sahiplerinin kafaları ise hâlâ karışık. Herkesin kendi binasını inceletmesi zaruri mi? Tetkik yaptırmazlarsa ne olacak? Devlet yıkım kararı alırsa kendilerine hangi çözüm teklifleri sunulacak? Kaçak ya da kat mülkiyeti bulunmayanların durumu ne olacak? Vatandaşın kafasını kurcalayan 20 soruyu Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak’a sorduk. İşte o sorular ve cevapları;
1- İncelemeye tabi tutulacak binaların 2001 yılında çıkarılan yapı denetim kanunundan önce ya da sonra yapılmış olması fark ediyor mu?
CEVAP: Yapı denetimine göre yapılmış yeni binalar ilan edilen riskli alan içinde kalıyorsa uygulama bütünlüğünü korumak için yıkılacak binalar içinde yer alacak. İlan edilen riskli alan bölgeleri dışında kalan riskli yapılar ise ancak lisanslı kuruluşlardan alınacak risk raporuna göre değerlendirilecek.
2- Vatandaşların her bina için risk tespiti yaptırması gerekiyor mu?
CEVAP: Bakanlık gönüllülük esasıyla çalışma yapacağı için önce vatandaşın müracaat etmesini istiyor. Vatandaş müracaatını yapmaz ise o zaman devreye yetkili kuruluşlar girecek ve binanın risk analizini yapacak. Şayet binanın yıkımı gerekiyorsa yapılacak. Binası yeni yapılmış olanlar evlerinin sağlam olmadığını düşünüyorsa risk analizi yaptırabilir ama tebligat gelmediği sürece zorunluluk yok.
3- Resmi kurumlarca bütün binalar tek tek nasıl tetkik edilecek? Bu tetkiklerin ücreti bina sahipleri ya da kat maliklerinden talep edilecek mi?
CEVAP: Bakanlığın yetkilendirdiği risk raporu veren şu anda 5 lisanslı kuruluş var. Bunların bazıları üniversite. Lisanslı kuruluş sayısı zamanla ihtiyaca göre artacak. Vatandaş lisanslı kuruluşlara müracaat ederek binalarının risk analizini yaptırabilir. Ancak vatandaş yaptırmasa bile, bakanlık ve belediye tarafından belirlenen, tebligat giden binalara risk raporu analizi yapılacak. Lisanslı kuruluşların verdiği risk raporu masrafını binada oturan kat malikleri ödeyecek. Ödememeleri durumunda daha sonra kendilerinden alınmak üzere tapu kayıtlarına her bir malik adına şerh düşülecek.
4- Yapıların incelenmesi İstanbul ve Türkiye genelinde ne kadar zamanda tamamlanacak?
CEVAP: Türkiye genelinde 20 yılda 7 milyon yapının kentsel dönüşüm içinde yıkılıp yapılması söz konusu. Bu şekilde 400 milyar dolarlık bir ekonomi oluşturulacak.
5- Yıkım kararı alınmasında kriter ne olacak ve süreç nasıl işleyecek?
CEVAP: Lisanslı kuruluşların bina için yapacağı özel çalışmalar sonucu, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan binalar yıkılacak. Vatandaşa 30 günden az olmamak üzere, binasını yıkması için süre verilecek. Bu süre içinde binasının yıkımını gerçekleştirmeyen kat malikleri için ek bir süre daha verilecek. Verilen bu ek sürede de yıkım olmaz ise yetkili merciler tarafından yıkım gerçekleştirilecek.
6- Gayrimenkullerine yıkım kararı alınan vatandaşlara hangi seçenekler sunulacak?
CEVAP: Vatandaş binasını yapmak üzere özel bir inşaat firması ile anlaşabilecek, binasını kendi yapmak istiyorsa dönüşüm kredileri hesabından düşük faizli kredi kullanabilecek. Yoksul vatandaşlarımız için 2 yıl ödemesiz ve faizsiz kredi kullanma imkanı var. Binası tekrar yapılana kadar kira yardımı da verilecek.
7- Kat maliklerinin tamamı karşı çıkarsa bina yıkımından vazgeçilecek mi?
CEVAP: Kat maliklerinin tamamı karşı çıksa bile, binanın yıkılması gerekiyorsa yıkılacak.
8- Yıkım kararı verilen gayrimenkullerin bedeli nasıl tespit edilecek?
CEVAP: Değer tespit çalışmalarını SPK lisanslı değerleme uzmanları yapacak.
9- Yıkılacak gayrimenkule karşılık TOKİ’den konut verme önerisi herkese mi sunulacak, yoksa ilk başvuranlar mı avantajlı olacak?
CEVAP: TOKİ yasada belirtilen rezerv alanları için konut üretecek. Mevcut konut stoğunun yanında rezerv alanlarında oluşturacağı konut projeleri de olacağı için konut sıkıntısı olmayacak ve isteyen her vatandaş faydalanabilecek.
10- Kentsel dönüşüm yapılacak alanların müteahhit firma tarafından dönüştürülmesi konusunda ne tür teşvikler uygulanacak?
CEVAP: Mümkün olduğunda emsalleri aşmadan ve fazladan konut stoğu oluşturmadan yapılacak yeni imar çalışmaları ile müteahhit teşvik edilecek. Kentsel dönüşümde yıkılacak bina ve alanlar için yeniden imar çalışması yapılmakta. Örneğin birkaç parseli birleştirerek oluşturulan alanlarda uygulanacak imar ile tek parsel için verilecek imar çalışması farklı olacak.
11- Kaçak ya da kat mülkiyeti olmayan (sadece arsa tapusu bulunan) gayrimenkullerin yıkımı nasıl bir sonuç doğuracak?
CEVAP: Arsa tapulu olan yerlerde yıkım öncesi hak sahibi olanlar için tespit çalışmaları yapılacak. Durum tapuya bildirilecek ve yeni proje ona göre yapılacak. Örneğin şu anda Beyoğlu Belediyesi’nin Okmeydanı’na yaptığı kentsel dönüşüm çalışmasında bulunan binaların büyük çoğunluğu ya tapusuz ya da arsa tapulu. Ancak hak sahiplerinin tamamı projeden faydalandırılıyor.
12- Yıkılacak taşınmazlarda kiracı olarak bulunanlara da yardımda bulunulacak mı?
CEVAP: Kiracılara uygun kredi olanakları ile ev sahibi olmaları konusunda yardım edilecek. Yerine göre de kira yardımlarından faydalanacaklar.
13- Yıkım masraflarını kim karşılayacak?
CEVAP: Tetkik çalışmalarında olduğu gibi, yıkım masraflarını da kat malikleri karşılayacak. Müteahhitlerinin yaptığı değerlendirmelere göre ortalama bin metrekarelik bir binanın yıkım masrafı 10 bin TL. Bu rakam binanın yüksekliğine, etrafındaki yerleşim bölgesine, kullanılan malzemelere göre değişim gösteriyor. Ayrıca binadan çıkacak enkaz kaldırma maliyeti de bin metrekare bir bina için ortalama 20 bin TL. Enkazdan çıkacak geri dönüşebilir malzeme için bu rakam biraz daha aşağılara düşebilir. Kat malikleri inşaat firmaları ile yapacakları özel anlaşmalar ile bütün bu maliyetleri müteahhit firmalara bırakabilir.
14- Bina yıkıldıktan sonra, maliklerin tamamının veya bir kısmının yeni inşaat yapma imkanı yoksa arsa boş mu kalacak?
CEVAP. İnşaat firmalarının girmediği bir yer ise TOKİ burada konut yapacak. Yoksul vatandaşlarımız için 2 yıl ödemesiz ve faizsiz borçlandırma yapılabiliyor.
15- Anlaşma ile boşaltılan binalardaki kat maliklerine ne tür yardımlar sağlanacak?
CEVAP: Kira yardımı, konut sertifikası, düşük faizli kredi imkanları var.
16- Yıkım kararı alınan binalara elektrik, su ve doğalgaz kesintisi uygulanacak mı?
CEVAP: Yıkılmayan riskli binalar için gerekirse elektrik su ve doğalgaz verilmeyecek.
17- Anlaşmaya yanaşmayan maliklerin durumu ne olacak?
CEVAP: Yıkım için anlaşma gerekmiyor. Bina riskli ise yıkımı yapılır. Bina yıkıldıktan sonra ortaya çıkan boş arsada yeniden bina yapmak üzere kat malikleri aralarında anlaşacak. 2/3 çoğunluğun alacağı kararla kime ne şekilde verileceği kararlaştırılır. Anlaşmaya katılmayan kat maliklerinin payları açık artırma ile önce diğer kat maliklerine satılır. Kat malikleri alıma yanaşmazlar ise parası devlet tarafından ödenerek hazine adına tapuya kayıt edilir.
18- Riskli binalara güçlendirme çalışmasına izin verilecek mi?
CEVAP: Lisanslı kuruluşların vereceği risk raporunda binanın güçlendirme ile depreme dayanıklı hale getirilebileceği değerlendirmesi var ise yıkmak yerine bina güçlendirmesi yapılabilecek.
19- Pek çok malikin, kentsel dönüşümde maddi kayba uğramamak için konut ya da binasını satıp kurtulmak isteyebileceği ihtimalinden yola çıkacak olursak, yeni mağduriyetlerin oluşmaması için bu binaların satışının önlenmesine yönelik tedbirler alınacak mı?
CEVAP: Evet alınacak. Binaya yapılacak risk analizinde o binanın yıkılması gerekiyor şeklinde risk raporu verildiği anda tapu kayıtlarına da işlenecek. Tapu kayıtlarında risk raporu olan evler alınıp satılamayacak.
20- Vatandaşlar yargıya hangi durumlarda başvurabilecek?
CEVAP: Vatandaş değer tespit çalışmalarına itiraz edebilir. Lisanslı kuruluşların vereceği risk raporuna da itiraz yolu açık. Ancak bu itirazlar bina yıkımını ve yapılması gereken diğer işlemleri durdurmuyor.
© Bu haber Yücel KOÇ / Türkiye Gazetesi‘ne aittir.
