Ev sahibi ile kiracı anlaşmazlıklarına çok tanık oluyoruz . Bir temmuz itibari ile Borçlar Kanununda kiracı ile ev sahibi anlaşmazlıklarına çözüm olacak yeni düzenlemeler getirildi.
Yapılan yeni düzenlemelerle kira kontratı nasıl olmalı? Son hali ile kira sözleşmelerine göz atalım istedim.
1-Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira kontratı yazılı yada sözlü yapılmış olabilir. Ancak yazılı yapılması, gerektiğinde mahkeme gibi ispat açısından önemli durumlarda kullanıldığından tavsiye edilir. Kira kontratlarını bakkaldan, marketten, kırtasiye den gibi birçok yerden satın alabilirsiniz. Alamadınız diyelim, kendinizde bir kağıda ana maddeleri yazıp kira sözleşmesini karşılık imzalayarak geçerliliğini sağlarsınız. Bakkaldan aldığınız kira kontratları eski bile olsa halen geçerlidir.Tabii ki kiracı ve ev sahibinin adı soyadı, tc kimlik numarası gibi ana unsurlar yazılarak kira sözleşmesinin her sayfası imzalanmalı.
2-Kira sözleşmesinde alınan kira güvence bedeli olan depozito miktarı 3 aylık kira bedelinden fazla olamaz.. Güvence bedeli olarak alınan depozito bedeli kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek koşulu ile vadeli bir banka hesabına yatırılır. Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda karşılıklı anlaşma ile ya da 3 ay içinde kiraya veren tarafından dava açılmamışsa para bankadan çekilir ve kiracıya iade edilir. Varsa depozitodan düşülecek zarar ziyan düşülür, yoksa aynen iade.
3-Ev sahibi kafasına göre kira artışı yapamıyor. Kira sözleşmelerine ÜFE ( üretici fiyat endeksi) oranından daha fazla artış yapılamaz. Kiraya veren daha fazla bir oran belirlese bile geçerliliği yok. Bu artış işyeri kiraları için uygulanmıyor bilesiniz. Onlar için 2020 ye kadar ertelendi.
4-Her kira sözleşmesinde neredeyse kefil istenir. Kefil yeni düzenleme ile kendi el yazısı ile kefil olduğu rakamı ve kefalet süresini yazması gerekiyor. Böylece kefilin kefaleti sınırlı zaman ve rakam ile sabitleniyor. Kefil açısından önemli bir nokta.
5-Yabancı para ile kira sözleşmesi yaptıysanız, 5 yıl süre ile kira artışı yapamıyorsunuz. Ancak 5 yılın sonunda artış yapabilirsiniz Ancak dövizde oluşan aşırı değerlemede kiracının dava açma hakkı saklı. Geçmişte benzer şeyleri çok yaşadık.2001’de yaşanan dövizdeki aşırı değerleme ile birçok kiracı zor duruma düşmüş ve dava haklarını kullanmıştı.
6-Önemli bir düzenleme var. Eşin rızası olmadan diğer eş kira sözleşmesini tek taraflı fesh edemiyor. Bu şekilde aile konutu kavramına koruma getirildi.
7-Kiracı oturduğu binanın aidat, elektrik, su gibi yan giderlerini ödemezse mal sahibi kiracısına tahliye davası açabilir. Eskiden borçlarını ödemeden giden kiracılar yüzünden ev sahipleri mağduriyet yaşıyordu. Bu düzenleme ile mal sahiplerine kendilerini koruma hakkı verildi.
8-Eskiden beri devam eden bir uygulama. Ev Sahibi, Kiracısına ‘Oğlum Gelecek Evden Çık’ deme hakkı hala devam ediyor. Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilme hakkına sahip. Bu madde mal sahibine verilmiş bir hak.
9-Kontrat süresi dolmadan evden çıkan kiracı, kira sözleşmesinde yazılı süre doluncaya kadar ki zaman için kirayı ödemek zorunda. Ancak kiracı konutu tahliye ettiğinde anahtarı mal sahibine teslim eder ve mal sahibi yeni bir kiracı buluncaya kadar geçecek süre için kira bedelini isteme hakkına sahip. Anahtarı mal sahibine teslim etmeden çıkıp giderseniz kira sözleşmesinde yazılı sürenin tamamını ödemek zorunda kalabilirsiniz.
10-Mal sahipleri kiracılarını on yılın sonunda herhangi bir neden göstermeden tahliye etmesini kiracıdan isteyebilir. Bu süre içinde kiracılar için güzel bir uygulama ise beş yılını doldurmadan emsal kira artışı için dava açılamıyor olması.
En fazla merak edilen bir soruya cevap verelim. İçinde kiracısı ile yeni bir konut satın almışsanız, ilk işiniz tapu işini halleder halletmez otuz gün içinde kiracıya bunu noter kanalı ile bildirmelisiniz. Bu bildirimle burayı satın aldığınızı kirayı sizin hesabınıza yatırmasını sağlamış olursunuz. Ya da kiracının çıkmasını istiyorsanız bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi halen geçerliliğini devam ettiriyor. Mal sahibi olarak kiracıdan tahliye taahhütnamesi isteme hakkınız var. Mal sahibini koruyan bir madde. Kiracılar için zor olsa gerek. Neredeyse tüm gayrimenkuller için alınıyor. İmzalamazsanız yeri de kiralayamıyorsunuz gibi bir durum var pratikte. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için tek koşul kira sözleşmesinin başladığı tarihten sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekiyor.
Hatice Kolçak
Twitter adresi/ @haticekolcak
